集体经营性建设用地入市 激活土地 “沉睡资产”，，绘就城乡融合新图景

一、、政策要点
：入市的 “硬门槛” 与 “新规则”

集体经营性建设用地入市，，，是指符合条件的农村集体经营性建设用地使用权以出让
、、租赁、、、作价出资（入股）等方式进入市场流转
，
，与国有土地实现“同地同权同价”。。其核心要求包括：

（一）入市底线

（1）坚守 “三条红线”：土地公有制性质不改变、、、耕地保护红线不突破
、、农民利益不受损。。。。

（2）明确 “负面清单”：禁止宅基地入市
、、、
、禁止新增农用地转建设用地入市、、、、禁止商品住宅开发。。。

（二）入市条件

（1）规划先行：需符合国土空间规划，，用途为工业、、、商业、、、、文旅等经营性用途（非住宅）。。。。

（2）权属清晰：完成集体土地所有权登记，，，无权属争议，，
，未被司法查封或抵押。。。
。

（3）民主决策：经集体经济组织成员大会或代表大会三分之二以上同意，，，确保村民知情权、
、、参与权，，，并公示决策结果不少于15日。。

（三）全流程管理

依据《集体经营性建设用地入市试点办法》，，，
，建立"入市方案编制→乡镇初审→县级审核→公开交易→履约监管"全链条制度
，，，配套土地增值收益调节金、、、、不动产登记等细则
。。例如，，广州增城区制定6项政策文件，，，，明确土地增值收益调节金征收比例（20%-40%），，
，用于反哺农村基建与环境整治。。

二
、
、、、实践应用：从 “试点突破” 到 “多方共赢”

各地通过创新模式，，，，让土地资源转化为发展动能，，形成可复制的经验：

▶ 案例 1：广州增城区 —— 产业升级与乡村振兴 “双轮驱动”

增城区石滩镇水龙村65.8亩工业用地入市后，，，打造农产品电商产业园，，，，预计提供400个就业岗位。。。当地通过“保姆级服务”引导市场主体，，，，包括
：

· 政策透明化：编制《入市流程指引》，，针对土地价值、、、收益分配等关键问题开展宣讲
；

· 村企对接会：消除企业顾虑，
，
，，指导村集体履行 “四议两公开” 程序
，，，，确保村民决策参与率。。

· 成效：土地节约集约水平提升，，
，
，村集体收益与产业发展协同增长
，，
，助力 “百千万工程”。。
。。

▶ 案例 2：上海青浦区 —— 激活存量，，，打造都市农业新标杆

青浦区华新镇杨家庄村13.5亩集体建设用地以3246万元成交，，，
，由花卉企业打造都市型花卉产业服务平台，，实现“三个盘活”：

· 企业痛点：解决集体土地无法抵押融资的历史难题，，，企业获得稳定经营场所；

· 村民收益：土地出让收益反哺村集体，，用于基建与村民福利；

· 产业集聚
：带动周边花卉种植、、、、加工、
、、、旅游等产业链发展。。
。
创新：采用 “村集体委托专业机构 + 部门专人指导” 模式，
，，确保流程合规，，为全国提供操作样本。。

▶ 案例 3：江苏高淳区 —— 弹性年期 + 收益共享，，，，破解 “地从哪里来”

高淳区通过 “弹性年期入市”（商服用地40 年、、工业用地 50 年），
，，，将低效集体建设用地转为高温超导磁体生产项目，，年产值预计 2亿元。。
。

· 收益分配：首创“226”模式（20%村民分红、
、、、20%村公益金
、、60% 集体资产量化），，，，确保农民“钱袋子”鼓起来；

· 金融突破
：全国首笔集体经营性建设用地抵押贷款落地，，授信 300万元
，，实现“同地同权”。。

三、、未来方向：从“破冰”到“深化”

当前，，多地正从试点向全域推开，，，，重点聚焦
：

1. 规划协同：推动国有与集体土地 “协同入市”，，如泗阳县整合国有、、、、集体土地，
，，，保障企业多样化用地需求；

2. 收益规范：细化净收益分配机制
，
，避免 “镇街截留过多”，，，确保资金用于农村发展与民生；

3. 监管升级：建立全生命周期管理，，，对土地用途、、、、环保、、、产业准入等实施动态跟踪。
。。。

结语

集体经营性建设用地入市，，是落实《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》的重要举措。
。。。通过制度创新与法治保障，，，既激活了农村土地资源，，，，又推动了城乡要素平等交换。。未来需进一步深化试点经验，
，，，完善《土地管理法实施条例》配套细则，
，确保改革红利惠及亿万农民
，，，为构建新型工农城乡关系提供坚实支撑
。。。