关于土地征收成片开发应用的几点思考

新修正的《土地管理法》按照党的十八届三中全会确定的缩小征地范围、、规范征地程序
、、、
、完善对被征地农民合理规范多元保障机制的改革要求，，在充分总结33个试点成功经验的基础上，，，
，首次通过列举方式对土地征收的公共利益进行界定，，，，明确：军事和外交
，，
，，能源
、、交通、、、水利等基础设施
，
，科技、、教育等社会公共事业，，，，扶贫搬迁和保障性安居工程，，确属必需的，，
，，可以征收农民集体所有土地。。同时，，考虑到我国正处于工业化、、城镇化快速推进的时期，，
，，为了满足城市发展用地需求，
，
，，在第四十五条第一款第（五）项规定符合条件的“成片开发”建设可以征收土地。。关于土地征收成片开发应用提出以下几点思考：

 1、、、、成片开发方案是保障项目合法用地的必要措施

土地征收成片开发必须符合“十四五”国民经济与社会发展规划、
、、
、符合县域国土空间规划和“三区三线”成果，，，
，并将成片开发范围纳入国民经济和社会发展年度计划。。成片开发范围内征收区域也将纳入国家、
、省、、、市、、、县发展规划“盘子”，，，为区域重点建设项目合法合规征收、
、报批、
、、落地创造条件，，为实现区域社会经济发展目标提供基础的土地要素保障。
。

2、
、、、成片开发是综合开发的基础。
。综合开发就是地上和地下
、、、基础设施和房产开发、、、商业和公益、
、、、居住和公共服务、、、生产、、、、生活与生态的统筹规划、
、、集中性、、
、一体化开发，，，，通过统筹规划各类配置，，各种功能相互协调，，，，实现土地的综合利用和高效利用。
。。

在一个相对成片的区域内
，
，，综合考虑各种业态，
，居住和配套
、
、、、开发和保护、、经济与文化、、生产、、、、生活和生态等多种需求，
，各方面统筹考虑，，，
，综合平衡，
，，合理布局，，统一规划
，，统一实施。。这样就有必要对成片的土地实行统一征收。。。。凯时尊龙看到，，，新修正的《土地管理法》第四十五条第一款
，，第（一）、、、（二）、、、（三）、
、、（四）、、（六）条都不含经营性土地开发的内容
，，，，只有第（五）条政府组织实施的成片开发建设
，，，
，因其中必然包含提供居住功能的房地产开发内容，
，，，才使得成片征收农民集体土地成为了必要和可能。。
。

3、
、成片开发让带条件招拍挂也成为一种可能。。。或者说，，，，它使得政府根据片区综合开发方案进行土地招拍挂，，，，成为了一种必要。。。

在成片开发的土地中，，用于商品房开发的地块，
，
，，实际是作为整个片区开发重要的资金平衡工具。。因为是综合开发，，，所以只考虑商业住宅用地开发盈利是不行的，
，，，而必须按照政府统一规划的片区综合开发方案，，，，把片区内的公共建筑
、、
、、公共配套、、、、绿化也统筹考虑，，，这样才能达到成片开发、、、、综合利用土地的目的。。。。这使得带方案招拍挂
、、定向招拍挂成为可能--因为不是所有的企业都具有一体化开发、、综合开发的能力
。。
。。

4、、、成片开发使得协议出让土地也有了可能。
。。。凯时尊龙知道土地有划拨、、招拍挂、、、协议出让几种方式。。
。其中招拍挂完全市场化
，，，，成功交易的不确定性很高
，，，，不易形成土地一级市场开发主体和二级市场开发主体的互相配合
、、
、统一协调，，，不易达到综合开发的目的
。。
。
。现在，，，为了达到综合开发的目的，
，根据有关政策，
，原土地权利人可以申请按照政府批准的方案自主进行地块开发改造，
，，，并通过有偿协议出让方式获得土地开发权。
。

“成片开发”的政策性、、
、、理论性、、技术性和敏感性较强，，，目前应用层面仍在不断探索和完善
，
，，，在具体实践过程中也将不断深化认识、、理顺关系，，
，，以使每一个成片开发的地块能够发挥更大效能。。。