特殊土地是指、、、、、、、、、监教、、、、、、、、陵园及其他自然保护区等特殊用途的。。。。
一、、、估价难点及突破点
一是价值来源不明确，，，，收益不清楚或者收益难以界定；
二是市场小或没有，，，没有相似性的土地，，，导致市场价值难以判断；
三是开发建设方式、、、形式特殊，，，没有行业标准，，，，成本难以估算。。
对特殊土地的评估，，，需寻找与一般土地在估价上的共同点：
一是基本价值来源相同，，，，都是满足场地（空间）的需求；
二是基本成本组成相似，，，土地本身的价值、、、、开发费用（人力、、、、资金、、、物料）都差别不大；
三是基本的价格影响因素，，，，如区位、、、交通条件、、、土地自然条件、、、、周边环境、、、、规划、、、基础设施、、权利及限制。。
二、、、估价重点
一是用途，，，，因为用途决定收益，，收益决定价值，，，价值越大，，，，土地收益越高；
二是可替代性，，，，其可替代性越小，，，竞争越小，，，，土地价值越高；
三是开发难度，，，成本决定基本地价，，成本越高，，，基本地价越大，，，，但它不是无限大的；
四是影响因素，，，在平均水平上，，影响越正向，，，土地价值越高。。
三、、、不同估价类型要点
1、、、、划拨用地
划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政事业单位、、国企等的土地。。。。在涉及到审计记账、、、、国企改制作价、、、、转为出让有偿性质、、、政府收购等情况时，，，就需要进行土地评估。。。这一类土地存在特殊性，，，，在于权利和市场的限制。。。
权利限制在于：划拨用地一般不公开转让，，转让需要政府审批；且不能进行再开发，，只能按照政府规定的方式使用；同时划拨用地没有明确的年期限制，，，政府可能随时收回，，公益性大于财产性。。。。
市场限制在于：划拨用地不进行公开转让，，，缺乏透明性，，与出让土地市场没有互动和衔接。。在划拨用地评估时，，要注意，，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低；评估时，，，，重点在参数、、、、指标的确定、、、判断，，，，企业、、、居住类注重收益，，，公益性用地倾向于成本。。。
划拨用地在选择收益法进行评估时要注意：租金及收益比一般市场价格低，，，还原率较之一般用地高一些，，，，主要是预期不明确，，，风险较大，，，，需要调查市场方面的因素；使用成本法评估时，，，，土地开发利润率比一般市场要低，，，，土地增值率也比一般市场要低；使用剩余法时，，，，不动产价值、、、利润率比一般不动产要低。。。
2、、集体土地
集体土地是指农民集体所有的土地，，包括建设用地和农用地。。如：集体企业用地、、宅基地、、、、农用地。。集体土地市场受权利和市场限制，，存在有价无市的现象，，，价格水平总体上要比国有正常市场低。。。
集体土地在选择收益法进行评估时需要注意，，租金及收益比国有土地市场低，，，，且土地还原率比国有土地高；
选用成本法进行评估时需要注意，，，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；
选用剩余法进行评估时需要注意，，，其不动产的价值、、、、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；
选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性。。。。
3、、交通场站用地
交通场站用地是以用途特点命名的地类，，，，如车站，，停车场等，，，，其特殊性在于市场较小，，收入低，，，且投入成本高，，以公用、、、、公益使用目的为主。。。价格水平总体上要比地上价格低，，，，公益程度越高市场价越低，，，，且类型不同，，价格也会存在很大的差异。。。
交通场站用地在使用收益法评估时需要注意，，，租金及收益来源于显化收益、、、、隐形收益及公益效益，，但公益效益的确定是难点，，，，同时因预期收益低且不可预期，，，，使得土地还原利率高；
采用成本法进行评估时需要注意，，土地开发利润率较低，，可以在一般利润率的基础上修正，，，同时因为用途改良提升价值空间相对较小，，，所以使得土地增值率比一般情况要低；
采用剩余法进行评估时需要注意，，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低，，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；
另外市场法选用依赖土地市场发育情况，，，，在土地市场发育不完善或不成熟区域，，，因公开市场交易案例较少，，，，难以采用市场法进行评估。。。
特殊用地可开发作收益性物业的，，，，宜采用假设开发法，，，不可开发作收益性物业的，，应以成本法为主，，，，其他3种常用评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，，，作辅助性应用对评估结果进行检验。。
